Приемка квартиры при просрочке сдачи объекта

Тема в разделе "Приемка квартиры", создана пользователем ponochka, 10 мар 2015.

  1. ponochka

    ponochka Новый

    Уважаемая инициативная группа, посоветуйте пожалуйста, что делать оставшимся корпусам первой фазы, которым Олета выдает ключи с задержкой.
    На следующий день после истечения срока передачи квартиры по ДДУ (2 марта) мы направили досудебную претензию застройщику, в которой речь идет о нарушениях, допущенных застройщиком, необходимости уплаты пени и т.д.
    Наш 4й корпус уже приглашают на приемку (первые квартиры - с 8 марта), однако в актах передачи есть пункт о том, что мы не имеем претензий по срокам сдачи объекта. Что делать, если Абсолют откажется убирать данный пункт из акта и выдавать ключи? Помимо получения неустойки, есть необходимость в получении ключей)). Варианты, которые предлагались на др форуме:
    1) не подписывать акт по форме застройщика, вручить ему претензию, что не согласен с актом, выслать свою форму акта. Тут есть неприятный момент - процесс получения ключей может затянуться, да и вообще как пишут соседи, "суд считает, что подобная фраза не является причиной отказа от подписания"
    2) подписать акт по форме застройщика, однако зафиксировать в отдельном документе (протоколе/претензии), что с данным пунктом не согласны, однако застройщик отказался вносить изменения в акт, а дольщик подписал в предложенной форме с целью не затягивать выдачу ключей. Тут можно позвать свидетелей, снять видео или вызвать полицию, чтобы все зафиксировали (как лучше сделать?)
    3) вычеркнуть неугодный пункт из акта, приписать, что претензии имеются. Тут, возможно, возникает проблема, что такой акт не соответствует требованиям (ФЗ 122 Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав - 3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления). Ну и не факт что застройщик сам согласится подписывать экземпляр с зачеркиваниями/приписками..

    Какой, по вашему мнению, наилучший порядок действий?
     
  2. S.P.

    S.P. Инициативная группа ПБ Инициативная группа

    Каждый из данных вариантов имеет свои преимущества и недостатки.
    На сколько для Вас горит получение права собственности на квартиру?
    Если не горит, то я бы выбрал третий вариант, потом подал документы на регистрацию, получил отказ (вероятно), и далее уже в суде бы требовал от застройщика возместить убытки. Плюсы в том, что ключи Вы всё таки получите. Минусы в том, что получение права собственности несколько затянется.

    Если же собственность кровь из носу нужно получать, то я бы выбрал первый вариант, и посмотрел на его дальнейшую реакцию. Параллельно подал бы досудебное требование и сразу же исковое заявление в суд. В процесса отказа Застройщика о попдисании акта приёма передачи по Вашей фоме, вызвал бы наряд полиции и написал заявление о вымогательстве. Суд будет идти не более 2 месяцев, думаю застройщик после того как узнает что Вы подали на него в суд, захочет всё таки с Вами в досудебном порядке решить вопрос.

    Далее по приоритету второй пункт. По сути он верный, но к сожалению суды у нас зачастую не принимают аргументы сторон, поэтому есть риск того что Вы не сможете в суде уже взыскать с застройщика компенсацию.

    Хотя в целом все три варианта имеют право на существование, и лично для меня (я правда не юрист) примерно на одном уровне находятся по тому как правильнее решить.

    Хотя я бы с удовольствием выслушал бы аргументы юристов.
     
  3. ponochka

    ponochka Новый

    Спасибо большое за ответ! Получение собственности наверное не горит, хотя что оно дает?
    Ну и мнение юристов тоже хотелось бы послушать :)
     
  4. @Max@

    @Max@ Модератор Инициативная группа

    Ловко. :)
    Я бы не стал подписывать такой акт в Вашей ситуации. Форма акта нарушает ФЗ-214. Сделал бы копию предлагаемого на подпись акта и отправил в МосКомСтройИнвест через электронную приемную. В пояснительной записке необходимо изложить, что застройщик, применяя данный пункт, нарушает ФЗ-214, согласно которому вы вправе требовать пени за просрочку. Ну и приготовиться ждать 2 месяца.

    Если сумма компенсации не важна, и важна срочность получения ключей: то да, подписываете акт и подаете иск в суд, в котором требуете выплаты просрочки. Насчет полиции, вызвать её смысл есть, если собираетесь потом в суд - будет обращение, зафиксированное на бумаге. Однако. суд скорее будет смотреть на объективные факторы: условия договора, сумму просрочки, привлечение МКСИ в качестве третьей стороны и т.д., чем на полицию.
     
    Последнее редактирование: 11 мар 2015
    S.P. нравится это.
  5. @Max@

    @Max@ Модератор Инициативная группа

    Оно дает право принимать участие на публичных слушаниях, например :) Ну и кучу других прав, к примеру - на участие в ОСС по дому, распоряжаться объектом, в т.ч. и продавать, снижение ставки %% по ипотеке (во многих банках). Однако и обязанности тоже возникают: налог имущественный, например.
     
  6. ponochka

    ponochka Новый

    Максим, спасибо! Собственность не так принципиальна, будем думать.. А если не подписывать акт в таком виде, предложить свой, завалить претензиями и сообщить о готовности принять квартиру при исключении данного пункта - шансы заставить их исключить данный пункт + выиграть суд по неустойке очень высоки, я правильно понимаю? И неустойка уже будет считаться до момента финальной передачи объекта, то есть до подписания "правильного" устраивающего меня акта, так?
    А так ситуация немного напоминает богатыря на распутье: налево пойдешь - коня потеряешь, направо пойдешь - себя потеряешь)
     
  7. LOGO

    LOGO Пользователь

    Выдержка из судебного решения:
    Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие обьекта требованиям описанным в ч.1 ст.7 фз214. Участник долевого строительства вправе был требовать исключения из акта условия об отсутствии претензий, но не вправе были уклоняться от принятия квартиры, т.к. После устранения дефектов других препятствий для ее принятия не имелось.
    Вот так вот. В итоге неустойка только за период до устранения дефектов.
     
    irenmin и @Max@ нравится это.
  8. LOGO

    LOGO Пользователь

    Я думаю при отказе убирать фразу, нужно написать претензию об этом. Дать 5-10 дней на ответ, с момента получения претензии. А потом спокойно подписывать и в таком варианте. И судье придраться не к чему будет.
    К тому же согласно ЗОПП условия договора ( а акт это тоже договор) ущемляющие права потребителя по сравнению с правами установленными законами (ваше право на неустойку ) признаются недействительными. Плюс ст.9 п.2 ГК ГЛАСИТ-- Отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав.
     
  9. LOGO

    LOGO Пользователь

    К сожалению в фз214 не прописана подобная причина для отказа от подписания, только несоответствие обьекта (дефекты). И юрист застройщика спокойно скажет на суде, что вы могли бы подписать этот акт и уже после этого обжаловать данный пункт, если считаете его неправомерным. А так вы можете выглядеть в глазах судьи как уклонист да еще необоснованное обогащение вам могут пришить (мол специально не подписывали, чтобы неустойка побольше была. )А если учесть как наши суды выносят решения по долевому строительству, то все может быть. Вот такие у нас законы. Конкретики в них мало, можно повернуть по разному. У кого то и акт с исправлениями проходит в Росреестре. Но решать конечно каждому.
     
  10. berkut

    berkut Модератор Инициативная группа

    а если где подпись словами прописать, что данный пункт не признается, а квартира получается, на основании условий ДДУ и право требовать ответственность за неисполнение условий ДДУ оставляю за собой.
    что они сделают?
     
  11. LOGO

    LOGO Пользователь

    Есть вероятность, что такой акт завернут в Росреестре.
     
  12. @Max@

    @Max@ Модератор Инициативная группа

    У меня родилась мысль:
    1. Вначале нужно не принять квартиру под любым предлогом (дефекты всегда можно найти)
    2. Затем квартира принимается, подписывается Акт приема-передачи с тем самым злосчастным пунктом об отсутствии претензий по срокам передачи и качеству: ведь, действительно, после исправления дефектов у Вас претензий к сроку (их устранения) нет.
    3. Затем застройщику официально заказным письмом отправляется досудебное требование с указанием срока на ответ.
    4. Затем обращение в суд, в котором предъявляется дефектовочная ведомость и письмо от застройщика (важна дата письма!) об устранении дефектов. В качестве требования предъявляется просрочка за период с даты, указанной в ДДУ до дату письма от застройщика об устранении дефектов.

    Думаю, даже самый придирчивый судья легко разглядит разницу в этих двух датах, а пункт в акте п/п об отсутствии претензий уже будет играть вторичную функцию. Что скажете?
     
  13. LOGO

    LOGO Пользователь

    Согласен, как то так и нужно делать.
     
  14. @Max@

    @Max@ Модератор Инициативная группа

    Я попросил еще нашего юриста прокомментировать здесь ситуацию эту.
     
  15. SGF

    SGF Инициативная группа ПБ Инициативная группа

    "Нашим юристом" Макс видимо меня называет:)
    Мое мнение...
    Если у вас есть претензии к застройщику, вручайте их ему сейчас до приемки квартиры под роспись, пошлите ему краткую телеграмму с претензиями: прошу передать квартиру и уплатить штраф/пени за несвоевременную передачу. Также до приемки вручите ему (или отправьте телеграмму) претензию к форме акта приема-передачи.
    Далее считаю, что можно подписать их акт. Но одновременно с подписанием акта вручить передающему лицу свою претензию к застройщику по поводу просрочки передачи квартиры с указанием своих финансовых требований. А также вручить претензию по форме акта: что вы не согласны с формой акта, а именно против указания в акте об отсутствии претензий, т.к. претензии у вас имеются. Подписать акт только после получения подписи на копиях ваших претензий в получении.
     
    irenmin и @Max@ нравится это.
  16. LOGO

    LOGO Пользователь

    С 1 июня вступает в действие новая редакция гражданского кодекса. Там есть интересные изменения по поводу снижения неустойки. Чтобы ее снизить, Ответчик должен доказать, что запрашиваемая истцом неустойка может привести к необоснованному обогащению истца. Возможно стоит с судом до лета подождать )))
     
  17. nurgun

    nurgun Новый

    Скажите, пожалуйста, как лучше передать требование о досудебном урегулировании директору "ООО Олета" - выслать заказным письмом или вручить лично в руки сотрудникам компании. Если по почте - то не мог бы кто-нибудь написать адрес на который высылать письмо, а если вручить в руки - то кому и где вручить сие требование (нужно ли при этом взять собрать подписи о вручении и т.д.).
    Могу ли я в данном письме потребовать убрать из будущего акта приема-передачи фразу об отсутствии претенезий по срокам передачи объекта (ведь данного акта я еще в глаза не видел), либо это делать уже при непосредственном подписании акта?
    Заранее спасибо.
     
  18. S.P.

    S.P. Инициативная группа ПБ Инициативная группа

    Адрес у Вас в ДДУ указан (последняя страница передп риложением.
    Можно и лично сотруднику. Только не забудте взять копию доверенности от представителя застройщика, подтверждающую что он имеет необходимые на то права (они её без пробелем дают), а так же взять свой экземпляр с отметкой о принятии
     
    irenmin нравится это.
  19. SGF

    SGF Инициативная группа ПБ Инициативная группа

    При направлении писем по почте обязательно отправляйте заказным с уведомлением и описью, в описи должно указать "претензия по договору долевого участия ...." Только на уведомлении не ставьте свой адрес в ПБ, не дойдет.
     
  20. nurgun

    nurgun Новый

    Спасибо,
    А можно где-нибудь посмотреть на экземпляры(примеры) описи и уведомления? как они должны выглядеть?
     
    Natalia нравится это.

Поделиться этой страницей