Валютный кризис: как проверить надежность застройщика

Тема в разделе "Архив новостей", создана пользователем Администратор, 8 мар 2015.

  1. Администратор

    Администратор Администратор

    Кризис может зачистить ряды застройщиков жилой недвижимости в России. По самым оптимистичным прогнозам, рынок могут покинуть около 20% девелоперских компаний, рассказал партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В основном это коснется небольших и малоизвестных компаний. «Сегодняшний кризис вряд ли окажет на рынок такой же очищающий эффект, как кризис конца нулевых, отсеявший мошенников и компании-однодневки. На этот раз с рынка может уйти средний бизнес, который просто не сможет работать при высокой стоимости кредитов», — считает эксперт.
    Пока никто из девелоперов в сегменте жилья публично не заявил о соответствующих намерениях или планах заморозить проекты. Однако такие перспективы весьма вероятны. «Крах для некоторых компаний неизбежен», — говорит председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский. «Абсолютно точно ставки для застройщиков по кредитам вырастут, что лишит небольшие компании возможности получить доступный кредит», — замечает президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.
    А кому сейчас легко
    Тенденция к укрупнению строительного бизнеса, которая стала активно развиваться после 2009 года, сейчас получает новый импульс. И ведущие игроки рынка имеют шансы упрочить свои позиции.
    Впрочем, пока трудно всем. Основные показатели эффективности девелоперского бизнеса снижаются, в условиях падающего спроса рост расходов в строительном секторе катастрофически обгоняет рост доходов. Пропорционально растет риск участников долевого строительства (по данным Москомстройинвеста, в Москве сегодня в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» возводится 98% жилья). Дольщики могут столкнуться с тем, что дома, в которые они вложили свои деньги, будут не достроены.
    В ситуации экономической нестабильности, валютных колебаний, ужесточившихся условий по ипотеке специалисты в последнее время все больше советуют покупать жилье в готовых или близких к завершению проектах. Но этот вариант, как ранее писала редакция «РБК-Недвижимости», значительно дороже, чем на стадии котлована, и к тому же он практически полностью исключает среднесрочную инвестиционную составляющую сделки по приобретению недвижимости.
    Как снизить риски
    Многие потенциальные покупатели все же готовы рискнуть и изучают возможность купить квартиру в проекте на начальных стадиях реализации. Однако встает вопрос о критериях выбора — традиционный подход в условиях кризиса может не сработать.
    «В той ситуации, которая сейчас складывается на рынке, репутация застройщика не имеет решающего значения, — заявлял недавно «РБК-Недвижимости» глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила. — У застройщика может быть великолепная репутация и огромный бэкграунд, но если его объекты перекредитованы, то в условиях резкого повышения ставок по кредитам у него возникнут проблемы с завершением стройки или сроки будут сильно сдвигаться».
    Основной показатель эффективности девелопера — совокупная доходность по проектам. Однако углубляться в экономику деятельности компаний станет далеко не каждый клиент. Большинству покупателей нужна понятная и одновременно показательная характеристика надежности застройщика.
    Наиболее важный на сегодня показатель — кредитная нагрузка застройщика. Поэтому в первую очередь нужно получить информацию о доле кредитных средств в общем объеме инвестиций в проект. Также очень важно в совокупности с кредитной нагрузкой обращать внимание на масштаб компании, известность и репутацию. Крупным компаниям доверия больше.
    Информацию о реальном положении дел можно получить в открытом доступе — публичные компании, как правило, ежеквартально публикуют свою финансовую отчетность.
    «Если таким способом искомые данные узнать не удалось, то их можно запросить у застройщика-продавца, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева, — или сделать официальный запрос в контролирующие органы Стройкомплекса Москвы. Можно также привлечь финансового консультанта. Он поможет вычислить нужные показатели по косвенной информации, которая имеется в доступных источниках».
    Еще один практический совет от Софьи Лебедевой — посмотреть на то, как идет стройка. «Если у застройщика большая задолженность, то на стройплощадке работа остановится. Платить подрядчикам и поставщикам материалов девелопер будет не в состоянии», — говорит она.
    Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир — тем лучше: меньше рисков кассовых разрывов у инвестора и замораживания строительства.
    Важно также, как застройщик пережил кризис конца нулевых. Если ему удалось завершить все свои проекты в срок, то выше вероятность, что он достроит и сейчас, поскольку имеет положительный опыт работы в сложных условиях.
    Более надежны вертикально интегрированные строительно-инвестиционные холдинги. Когда все этапы от производства стройматериалов, генподряда до продаж находятся в одной структуре (или аффилированы с ней), девелопер может влиять на себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния. Как правило, это крупные известные застройщики, имеющие солидный портфель проектов и долго работающие на рынке.
    Среди крупных компаний, основные объемы работ которых сосредоточены в жилищном сегменте, можно перечислить ГК «Абсолют», ГК «Мортон», ГК «МИЦ» и ГК ПИК. Редакция обратилась в эти компании с просьбой рассказать о действительном положении дел. Нельзя сказать, что ответы были развернутыми, но их смысл сводился к одному — все девелоперы уверенно обещали, что проблемы с недостроенным жильем с их стороны исключены.
    Государство может помочь
    В то же время специалисты не исключают, что в случае получения своевременной поддержки от государства (в виде субсидирования кредитных ставок, активизации строительства социального жилья и поддержки банковских ипотечных программ) строительный рынок, включая его небольших игроков, может избежать серьезных проблем. «Чтобы не допустить новых обманутых дольщиков, правительство совместно с застройщиками должно разработать ряд антикризисных мер. С нашей точки зрения такими мерами могут стать, во-первых, обеспечение строителей государственными контрактами, которые позволят загрузить производственные мощности; во-вторых, субсидирование процентной ставки по ипотеке, что позволит сохранить застройщикам до 30% сделок», — заявили в группе ПИК.
    Девелоперы полагают, что более ясное понимание ситуации наступит не раньше марта-апреля, когда бизнес сможет оценить поведение покупателей и, возможно, будет представлен четкий антикризисный план со стороны властей.

    РБК daily
    09.02.2015

    Читать дальше...
     

Поделиться этой страницей